Die Kreditwürdigkeit schmilzt dahin. Die Polen können sich immer kleinere Wohnungen leisten

Die Fähigkeit, «reich zu werden»

Seit 2105 ist der Referenzzinssatz in Polen so niedrig wie noch nie. Damals war der Zugang zu Krediten viel einfacher, und der Immobilienmarkt erlebte einen deutlichen Aufschwung. Die Kreditwürdigkeit der Verbraucher war so hoch, dass es sich die meisten Familien, die zwei nationale Durchschnittseinkommen erzielten, problemlos leisten konnten, eine mehrjährige Verpflichtung einzugehen, um eine Wohnung in einer Großstadt zu kaufen oder ein Haus am Stadtrand zu bauen.

Die Pandemiezeit, genauer gesagt die wirtschaftliche Unsicherheit und der drohende Abschwung auf den globalen und polnischen Märkten, zwang die Zentralbanken zum Handeln, und sie begannen eine Reihe von Zinssenkungen, um die Nachfrage anzukurbeln. Im Falle Polens beschloss der geldpolitische Rat, die Zinssätze praktisch auf Null zu senken, und dieser Zustand dauerte fast anderthalb Jahre lang, d. h. bis Oktober 2021.

Während dieser Zeit war der Zugang zu Geld extrem einfach, und die Zinssätze für Kredite selbst ließen die Kreditwürdigkeit auf Rekordniveau steigen. Wie unschwer zu erraten ist, führte die Verfügbarkeit von mehr Geld durch mehr Verbraucher zu beträchtlichen – de facto sukzessiven – Steigerungen auf dem Immobilienmarkt, und so stieg der Wert der Kredite in dieser Zeit wie Pilze aus dem Boden. Nach Angaben der Kreditauskunftei liegt der durchschnittliche Wert eines Wohnungsbaudarlehens im Jahr 2021 bereits bei 330.000 PLN, das sind rund 10 % mehr als im Vorjahr.

Die niedrigen Zinssätze ermutigten die Polen zur Aufnahme von Krediten, doch für viele war dies die einzige Möglichkeit, den Kauf einer teureren Immobilie zu finanzieren. Pessimistische Analysten sahen darin eine Blase, die in der Tat als eine Art Wachstumsblase interpretiert werden kann. Wir müssen jedoch die möglichen negativen Auswirkungen dieser Maßnahmen abwarten, bis der MPC den Erhöhungszyklus abgeschlossen hat und sich die Inflation auf einem bestimmten Niveau stabilisiert.

Kredite werden teurer, Kapazitäten schmelzen ab

Wie bereits erwähnt, wurden die ersten Erhöhungen der Kreditzinsen erst im Herbst 2021 vorgenommen, als die Polnische Nationalbank auf Betreiben der Mitglieder des geldpolitischen Rates die Zinssätze um 40 Basispunkte auf 0,5 % anhob. Dieser Schritt war für die meisten Kreditnehmer jedoch nicht allzu schmerzhaft, und die durchschnittliche Hypothekenrate veränderte sich in der Regel nur um ein paar Dutzend Zloty.

Die nächste Zinserhöhung erfolgte jedoch nur einen Monat später, als der MPC beschloss, aufgrund der bereits galoppierenden Inflation energischer einzugreifen. Im November 2021 stiegen die Zinssätze um weitere 75 Basispunkte auf 1,25 über dem Referenzzinssatz, der die Kreditzinsen bereits deutlich angehoben hatte, wodurch sich der Wert der monatlichen Kreditrate erhöhte und die Kreditwürdigkeit der Polen zu beeinträchtigen begann.

Wenn man davon ausgeht, dass die Rate um 200 PLN gestiegen ist, und das ist in etwa der Betrag, der schon vor der Erhöhung im Dezember aus den Taschen des Musterkreditnehmers verschwunden ist, dann hat er um diese 200 PLN pro Monat seine Kreditwürdigkeit verloren. Bezeichnenderweise hat sich der Immobilienmarkt nicht einen Moment lang beruhigt, und die Preise für neue Wohnungen steigen bis heute weiter an.

Die nächste Sitzung des geldpolitischen Rates fand Anfang Dezember letzten Jahres statt, was ebenfalls zu einer weiteren Anhebung der Zinssätze und damit zu einem weiteren Abfluss von Geldern aus den Taschen der Kreditnehmer und zu einem Kapazitätsverlust sowohl für sie als auch für künftige Kreditnehmer führte.

Mehr als 100.000 weniger in ein paar Monaten

Januar und Februar des neuen Jahres waren auch keine Monate, in denen sich der geldpolitische Rat der Durchschnittsschmiede erbarmte, denn nach zwei Ratssitzungen stieg der Gesamtreferenzsatz erneut um einen weiteren Prozentsatz. Ähnlich verhält es sich mit den anderen Sätzen, d.h. dem Einlagensatz, dem Lombardsatz, dem Diskontsatz und dem Rediskontsatz.

Die aktuellen Zinssätze lauten wie folgt:

• Der Referenzzinssatz ist auf 2,75 Prozent gestiegen,
• der Lombardsatz auf 3,25 %,
• der Einlagensatz auf 2,25 Prozent,
• der Rediskontsatz auf 2,80 Prozent,
• der Diskontsatz auf 2,85 Prozent.

So hohe Werte haben wir im Land seit Juni 2013, also seit fast neun Jahren, nicht mehr gesehen. Dies ist auch der Zeitraum, in dem die Immobilienpreise am stärksten gestiegen sind. Auch die Nachfrage wuchs, vor allem aufgrund der erhöhten Verfügbarkeit von Hypotheken gerade wegen der niedrigen Zinsen. Dies ändert sich nun jedoch, und die Kreditwürdigkeit steigt Monat für Monat. Das bedeutet, dass es nicht mehr lange dauern wird, bis sich das statistische Ehepaar keine Wohnung mehr leisten kann, die so groß ist, dass vier Personen darin leben können.

Wie die Website TotalMoney errechnet hat, ist die durchschnittliche Kreditwürdigkeit eines Ehepaars, das insgesamt 6400 Zloty verdient, allein in den letzten Monaten um fast 130 000 Zloty gesunken. Eine so starke Abwärtsbewegung, die von starken Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt begleitet wird, nimmt selbst ein Dutzend Quadratmeter Platz weg, und wenn wir die geplanten weiteren Zinserhöhungen berücksichtigen, kann es sein, dass sich das gleiche Paar bald nur noch eine Einzimmerwohnung leisten kann.