Nachdem ein Wohnungsbaudarlehen oder eine andere Verbindlichkeit, die durch die Bestellung einer Hypothek durch den Gläubiger gesichert wurde, abbezahlt ist, sollte man daran denken, bei der zuständigen Gerichtsabteilung recht schnell die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch und dem Hypothekenregister der Immobilie zu beantragen. Wie ist dies zu tun? Was ist dafür notwendig und was ist zu beachten?
Was ist eine Hypothek?
In verschiedenen Kredit- und Finanzratgebern wird oft über Hypotheken gesprochen, aber relativ selten wird erklärt, was eine Hypothek überhaupt ist. Viele Menschen denken bis heute, dass es sich bei einer Hypothek um eine Immobilie handelt, an der eine Bank eine Sicherheit bestellt hat, was nicht stimmt.
Tatsächlich ist eine Hypothek ein beschränktes dingliches Recht des Gläubigers, das dazu dient, die Interessen des Gläubigers für den Fall zu sichern, dass der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Im Falle von Wohnungsbaudarlehen, die gemeinhin als Hypothekendarlehen bezeichnet werden, bedeutet der Begriff Hypothek lediglich, dass die Bank zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung ein Sicherungsrecht an der finanzierten Immobilie begründet, was die Eintragung des Instituts in das Grundbuch beinhaltet.
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Wenn der Darlehensnehmer (Schuldner) seine Raten nicht mehr zahlt oder sich sogar bei anderen Gläubigern verschuldet, hat die Bank ein Vorrecht auf einen bestimmten Vermögenswert des Schuldners, in diesem Fall eben die Immobilie, auf die die Hypothek bestellt wurde. Sie kann sie also beschlagnahmen, verkaufen und dann das dem Schuldner geliehene Geld zurückfordern. Die anderen Gläubiger werden aus dem übrigen Vermögen des Schuldners befriedigt.
Wer kann ein Hypothekengläubiger werden?
Bevor wir erläutern, wie eine Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, lohnt es sich, in ein paar Sätzen zu beschreiben, wer Hypothekengläubiger werden kann, d. h. zu wessen Gunsten eine Hypothek bestellt werden kann. Denn es sind nicht nur die Banken, die Wohnungsbaudarlehen vergeben, obwohl sie am häufigsten in den Grundbüchern und Hypothekenregistern zu finden sind.
Ein Hypothekengläubiger in Polen kann sein:
- eine natürliche Person, z. B. eine Person, der vom Gericht Unterhalt zugesprochen wurde
- Banken, Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Rozliczeniowe (SKOKs), die Wohnungskredite vergeben
- Unternehmen, unabhängig von ihrer Rechtsform, d. h. Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften, offene Handelsgesellschaften usw.
- Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung oder staatliche Institutionen. Dazu gehören u. a. Finanzämter, ZUS, Gemeindeämter usw.
Es ist jedoch hervorzuheben, dass ein Hypothekengläubiger durch eine Vereinbarung mit dem Schuldner (Vertragshypothek) oder durch eine Entscheidung eines Gerichts oder einer öffentlichen Verwaltungseinrichtung (Zwangshypothek) zum Hypothekengläubiger werden kann.
Wie kann eine Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden?
Um eine Hypothek aus dem Hypothekenregister zu löschen, müssen zunächst alle Verpflichtungen aus dem mit dem Hypothekengläubiger geschlossenen Vertrag beglichen werden. Im Falle von Wohnungsbaudarlehen bedeutet dies die vollständige Rückzahlung aller Darlehensraten und der damit verbundenen Kosten.
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Wenn es Ihnen gelungen ist, die ausstehenden Schulden zu begleichen, müssen Sie beim Gläubiger einen so genannten Mazal-Brief beantragen, in dem er bestätigt, dass die Schulden vollständig beglichen wurden. Der Mazal-Brief muss Folgendes enthalten:
- Angaben zur Immobilie,
- Angaben über die getilgte Schuld,
- die Art der eingeräumten Hypothek (Zwangshypothek oder Vertragshypothek),
- Daten des Empfängers des mazal letter,
- Bestätigung der Beendigung der hypothekarisch gesicherten Verpflichtungen,
- Zustimmung zur Löschung des Hypothekeneintrags im Grundbuch,
- Unterschrift der zur Ausstellung der Patronatserklärung befugten Person(en).
In den meisten Fällen stellt die Bank ein solches Dokument automatisch aus, es kann jedoch erforderlich sein, es persönlich zu beantragen.
Antrag auf Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch
Sobald Sie das Mazal-Schreiben des Gläubigers erhalten haben, müssen Sie sich an die zuständige Gerichtsabteilung wenden und die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch beantragen. Dazu müssen Sie mehrere wichtige Dokumente vorlegen, unter anderem:
- ein ausgefülltes WK-WPIS-Formular;
- eine Erklärung des Gläubigers (z. B. einer Bank) über die Begleichung der Verbindlichkeit und die Zustimmung zur Löschung der Hypothek (Vollmachtsschreiben);
- Vollmachten der Personen, die die Erklärung unterzeichnen, auf deren Grundlage sie ausgestellt wurde;
- Nachweis über die Zahlung der Gerichtsgebühr;
Sobald die vollständigen Unterlagen dem Gericht vorliegen, wird die Behörde innerhalb der nächsten Wochen die Hypothek aus dem Grundbuch der Wohnung, des Hauses oder der sonstigen Immobilie löschen.
Die Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch kann, wenn man sich nicht selbst um bestimmte Dinge kümmert, oft Monate dauern, und am längsten dauert es in der Regel, bis man vom Gläubiger einen Mazal-Brief erhält, d. h. ein Dokument, in dem bestätigt wird, dass die Verbindlichkeit bezahlt wurde, und in dem gleichzeitig bescheinigt wird, dass der Gläubiger mit der Löschung aus dem Grundbuch der Immobilie einverstanden ist.
Es ist daher eine gute Praxis, den Gläubiger zu «erinnern», sobald Sie die letzte ausstehende Rate eines Wohnungsbaudarlehens oder eine andere Verpflichtung, die Sie zu zahlen hatten, bezahlt haben.
